Der Wunsch nach einem Eigenheim ist für viele Menschen ein bedeutender Meilenstein. Doch bevor Sie sich auf Immobilienplattformen in endlosen Suchen verlieren oder bereits Besichtigungen vereinbaren, sollten Sie eine entscheidende Grundregel beachten: Die Finanzierung kommt vor dem Objekt. Diese Reihenfolge wirkt vielleicht weniger emotional, aber sie ist in der Praxis essentiell, um Stress, Verzögerungen und finanzielle Risiken zu vermeiden. Besonders am österreichischen Immobilienmarkt, der in vielen Regionen von besonders hoher Nachfrage bei gleichzeitigem Rückgang der verfügbaren Objekte geprägt ist, gewinnt am Ende die Person, die vorbereitet handelt.
Ein grundlegendes Verständnis für den Finanzierungsprozess sowie ein klarer Zeitplan schützen Sie vor Fehlern und schaffen Sicherheit für alle weiteren Schritte. Erst wenn Sie Ihre finanziellen Rahmenbedingungen realistisch kennen, sollten Sie gezielt und effizient nach einem passenden Haus oder einer Wohnung suchen und eben nicht umgekehrt.
Warum der Finanzierungsprozess häufig länger dauert, als viele erwarten
Eine Immobilienfinanzierung ist kein Standardprodukt, sondern ein individueller Prüfungsprozess, dessen Dauer stark von Ihrer persönlichen Ausgangssituation abhängt. Banken sind verpflichtet, Kredite sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass die Antragsteller:innen mit einer größtmöglichen Wahrscheinlichkeit auch langfristig in der Lage sind, die Raten zu bedienen. Der Prüfprozess gliedert sich in mehrere Abschnitte, die jeweils einiges an Zeit beanspruchen können:
1. Bonitätsprüfung:
Die Bank analysiert Ihre Zahlungsfähigkeit anhand Ihrer Einkommensverhältnisse, der Stabilität Ihres Arbeitsverhältnisses und Ihrer bisherigen finanziellen Verlässlichkeit. Besonders zu beachten sind dabei folgende Punkte:
- Regelmäßiges Einkommen in ausreichender Höhe
- Kontinuierliche Beschäftigung ohne lange Unterbrechungen
- Keine oder nur wenige laufende Kredite
- Keine negativen Einträge in internen Bankensystemen
Je komplexer Ihre berufliche Situation ist, desto umfangreicher fällt diese Prüfung aus. Selbstständige und Unternehmer:innen benötigen beispielsweise zusätzliche Dokumente wie Bilanzen oder Gewinnermittlungen der letzten Jahre.
2. Haushaltsrechnung:
Die Bank erstellt eine detaillierte Kostenaufstellung. Dabei wird berechnet, wie viel Ihnen monatlich zur Verfügung steht, nachdem alle Fix- und Lebenshaltungskosten abgezogen wurden. Die Bank muss nachweisen können, dass die Rate dauerhaft für Sie tragbar ist.
Die Haushaltsrechnung dient hierzu als essentielle Grundlage, sie ist aber auch einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen, da oft einzelne Positionen fehlen oder unvollständig angegeben werden. Hier lässt sich also einiges an Zeit sparen.
3. Eigenmittelquote:
Seit den regulatorischen Anpassungen in Österreich gilt, dass mindestens 20 Prozent Eigenmittel sowie sämtliche Nebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen sind. Fehlen Eigenmittel oder entstehen Unklarheiten über deren Herkunft, steht der Prozess der Genehmigung Ihrer Finanzierung zumindest so lange still, bis die benötigten Unterlagen nachgereicht sind.
4. Objektbezogene Bewertung:
Auch wenn Sie die Finanzierung vorbereiten, bevor Sie ein Objekt wählen, wird später die Immobilie noch extra bewertet. Diese Bewertung kann nur durchgeführt werden, wenn alle Objektunterlagen vorhanden sind. Bei komplizierten Objekten oder Sonderfällen verzögert sich dieser Schritt oft erheblich.
Wie Sie den Finanzierungsprozess beschleunigen können
Je mehr Vorbereitung Sie in den Finanzierungsprozess investieren, desto kürzer wird die tatsächliche Bearbeitungszeit. Folgende Maßnahmen haben sich im Zuge dessen bewährt:
Sämtliche Unterlagen vollständig einreichen:
Dazu gehören:
- Die letzten drei Gehaltszettel
- Ein Jahreslohnzettel
- Eine aktuelle Dienstbestätigung
- Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate
- Nachweise über vorhandene Eigenmittel
- Informationen zu bestehenden Krediten
- Bei Selbstständigen zusätzlich Bilanzen und Einkommensteuerbescheide
Viele Interessent:innen unterschätzen, wie häufig Dokumente nachgereicht werden müssen. Jedes fehlende Dokument verzögert dabei die Prüfung.
Realistische Selbsteinschätzung der eigenen finanziellen Situation.
Ein klarer Überblick über Fixkosten, variable Ausgaben und Rücklagen beschleunigt die Erstellung der Haushaltsrechnung erheblich. Auch für die Optimierung Ihrer laufenden Kosten, Ausgaben und Sparmaßnahmen schadet eine Haushaltsrechnung nicht, daher lohnt es sich, früh genug damit anzufangen.
Professionelle Unterstützung nutzen.
Unabhängige Finanzierungsexpert:innen wie die von clever-finanziert kennen die Anforderungen verschiedener Banken, helfen Ihnen dabei, alle Unterlagen fachgerecht aufzubereiten und sind auch in der Lage, frühzeitig einzuschätzen, welcher Kreditgeber für Ihre Situation tatsächlich geeignet ist. Dadurch sparen Sie gleich mehrfach Zeit, erhalten rasch Klarheit über Ihren Finanzierungsrahmen und vermeiden Ablehnungen aufgrund formaler Fehler.
Warum am österreichischen Immobilienmarkt oft schnell gehandelt werden muss
Die Immobilienmärkte in vielen Städten wie Wien, Graz, Salzburg oder Innsbruck sind stark nachgefragt. Attraktive Objekte werden teilweise innerhalb weniger Tage vermittelt. Manche gelangen gar nicht erst auf öffentliche Plattformen, da sie über Vormerklisten oder interne Kontakte vergeben werden.
Makler:innen bevorzugen Interessent:innen, die rasch entscheiden können. Dazu gehört eine gesicherte Finanzierung. Wer erst nach der Besichtigung Unterlagen zusammensucht oder Finanzierungsgespräche führt, verliert wertvolle Zeit.
Auch Verkäufer:innen erwarten Verlässlichkeit. Ein Interessent, der klar kommunizieren kann, dass die Finanzierung bereits geprüft oder sogar genehmigt ist, hat einen erheblichen Vorteil gegenüber jemandem, der noch am Anfang der Prüfung steht.
Das verbindliche Kaufanbot und die Gefahr von Schadenersatzforderungen
Ein besonders wichtiger Punkt ist das Thema Kaufanbot. In Österreich handelt es sich bei einem Kaufanbot grundsätzlich um eine verbindliche Willenserklärung. Sobald der Verkäufer das Anbot annimmt, entsteht ein gültiger Vertrag.
Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt keine Finanzierungszusage haben, geraten Sie in eine problematische Lage. Eine spätere Ablehnung der Bank führt nicht dazu, dass das Kaufanbot automatisch ungültig wird. Stattdessen können folgende Konsequenzen eintreten:
- Makler:innen können ihre Provision einfordern
- Verkäufer:innen können Schadenersatz verlangen
- Bereits entstandene Kosten wie Vertragserrichtung, Gutachten oder Treuhandabwicklung können an Ihnen hängen bleiben
Aus diesem Grund gilt als unverzichtbare Regel: Geben Sie niemals ein verbindliches Kaufanbot ab, bevor die Bank die Finanzierung bestätigt hat!
Wichtige zusätzliche Aspekte, die angehende Käufer:innen unbedingt beachten sollten
Die Finanzierung bestimmt den Suchradius.
Wenn Sie Ihren realistischen Finanzierungsrahmen kennen, vermeiden Sie die Besichtigungen von Objekten, die außerhalb Ihrer Möglichkeiten liegen. Das spart Zeit und Nerven für alle Beteiligten.
Besser verhandeln mit gesicherter Finanzierung.
Wer finanziell vorbereitet ist, tritt bei Preisverhandlungen souveräner auf. Verkäufer:innen sind eher bereit, mit einer sicheren, selbstbewussten Person zu verhandeln als mit jemandem, der erst auf eine mögliche Kreditzusage wartet.
Unterstützung durch clever-finanziert.
Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess der Vorbereitung, vergleichen Angebote und helfen Ihnen, jene Finanzierung zu finden, die zu Ihrer Lebenssituation passt. Die erfolgreiche Vermittlung setzt voraus, dass grundlegende Voraussetzungen wie Bonität, Haushaltsüberschuss und Eigenmittel erfüllt sind.
Empfohlener Zeitplan für angehende Käufer:
Ein klarer Zeitplan hilft Ihnen, strukturiert vorzugehen und jede Phase effizient zu gestalten. Dieser Ablauf hat sich in der Praxis bewährt.
Phase 1: Vorbereitung und Klärung der finanziellen Basis, Dauer etwa zwei bis vier Wochen.
Erstellen Sie eine Übersicht über Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, Eigenmittel und bestehenden Verpflichtungen. Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen vollständig ein. Lassen Sie Ihre finanzielle Situation durch einen unabhängigen Finanzierungspartner wie clever-finanziert prüfen. Ermitteln Sie Ihren realistischen Finanzierungsrahmen. Beginnen Sie erst danach mit einer ernsthaften Immobiliensuche.
Phase 2: Erste Finanzierungsvorschläge und Bankprüfungen, Dauer etwa ein bis drei Wochen.
Auf Grundlage Ihrer Unterlagen holt Ihr Finanzierungspartner Angebote verschiedener Banken ein. Die Banken prüfen Ihre Bonität und erstellen erste Finanzierungsvorschläge. In dieser Phase wird bereits klar, welche Modelle realistisch sind und welche Banken am besten zu Ihrem Profil passen.
Phase 3: Immobiliensuche mit klarem Rahmen, variable Dauer.
Nun wissen Sie, in welchem Preisbereich Sie suchen können. Sie besichtigen Objekte gezielt und vermeiden Fehlkäufe oder unrealistische Optionen. Wenn Sie ein passendes Objekt finden, sind Sie dazu in der Lage, sofort zu reagieren.
Phase 4: Objektbezogene Finanzierung und Zusage, Dauer etwa ein bis zwei Wochen.
Nach Auswahl des Objekts erfolgt die Objektbewertung durch die Bank. Nach positiver Prüfung erhalten Sie die verbindliche Finanzierungszusage. Erst jetzt geben Sie ein Kaufanbot ab.
Phase 5: Kaufabwicklung und Kreditvertrag, Dauer etwa zwei bis vier Wochen.
Der Notar oder Rechtsanwalt erstellt den Kaufvertrag. Die Bank bereitet die Kreditunterlagen vor. Mit der Unterfertigung der Verträge ist der Kauf rechtlich abgesichert.
Wer zuerst die Finanzierung klärt, spart Zeit, handelt souveräner und vermeidet finanzielle Risiken. Der Immobilienkauf wird dadurch zu einem strukturierten, planbaren Prozess. Eine solide Vorbereitung, professionelle Beratung und ein realistischer Finanzierungsrahmen sind die entscheidenden Bausteine für eine erfolgreiche Immobiliensuche. clever-finanziert begleitet Sie dabei und sorgt dafür, dass Sie jede Phase sicher und optimal vorbereitet durchlaufen. Vereinbaren Sie deshalb ehestmöglich HIER einen Termin für ein unverbindliches erstes Gespräch, bei dem wir uns Ihre individuelle Situation genauer ansehen und Ihnen dabei helfen, schneller zum Ziel einer eigenen Wohnimmobilie zu kommen. Wir freuen uns auf Sie!
