Der Wunsch nach einer eigenen Wohnung ist bei vielen Menschen sehr groß, so gilt sie doch als Symbol für Sicherheit, Unabhängigkeit und finanzielle Stabilität. Gleichzeitig gibt es viele, die sich diesbezüglich eine essentielle Frage stellen, die sie bisher an ihrem Wunsch hat zweifeln lassen: Soll ich wirklich schon kaufen, wenn ich nicht genau weiß, wie sich mein Leben entwickelt? Diese Bedenken sind nachvollziehbar, denn Lebensumstände ändern sich heute oft schneller und häufiger denn je. Ein Jobwechsel, eine neue Partnerschaft, Familienplanung oder der Wunsch nach mehr Platz können schnell dafür sorgen, dass die aktuelle Wohnung nicht mehr passt.
Doch es gibt auch für diese Szenarien eine clevere Lösung: Eine Eigentumswohnung, die Sie zunächst selbst bewohnen und später, wenn es die Lebensumstände erfordern, vermieten. Auf diese Weise verlieren Sie nicht die Chance, zu einem guten Zeitpunkt in den Immobilienmarkt einzusteigen und behalten gleichzeitig die Flexibilität, Ihr Leben frei zu gestalten.
Im Folgenden erfahren Sie, was Sie bei dieser Strategie beachten sollten, welche rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen in Österreich gelten und warum die Wahl der richtigen Wohnung von Anfang an entscheidend ist.
Eigentum als Lebensabsicherung und Kapitalanlage
Eine Eigentumswohnung erfüllt gleich zwei Funktionen: Sie schenkt Ihnen im Hier und Jetzt ein Zuhause, in dem Sie sich wohlfühlen und entfalten können. Gleichzeitig ist sie unter bestimmten Voraussetzungen ein handfester Vermögenswert, der Sie langfristig absichert. Während Mieteinnahmen im Falle einer späteren Vermietung zur Tilgung Ihres Kredits beitragen können, steigert der Besitz einer Immobilie Ihre finanzielle Unabhängigkeit.
Besonders in Städten mit steigenden Mieten ist es ein beruhigendes Gefühl zu wissen: Sie zahlen nicht für fremdes Eigentum, sondern investieren in Ihre eigene Zukunft
Flexibilität und Sicherheit schließen sich nicht aus
Viele schrecken vor einem Kauf zurück, weil sie Angst haben, sich zu sehr festzulegen. Doch eine Immobilie bedeutet nicht zwangsläufig den Verlust von Flexibilität. Im Gegenteil: Gerade wenn Sie beim Kauf bereits die Möglichkeit einer späteren Vermietung mitdenken, bleiben Sie frei in Ihren Entscheidungen.
Ob Sie beruflich ins Ausland gehen, in eine größere Wohnung ziehen oder Ihr Lebensumfeld ändern möchten, eine vermietbare Eigentumswohnung eröffnet Ihnen einige Optionen. Sie müssen sie nicht verkaufen, sondern können sie weiter im Bestand halten und so ein zweites Standbein aufbauen.
Schon beim Kauf die spätere Vermietbarkeit bedenken
Folgende Kriterien sind für die zukünftige Vermietbarkeit Ihrer Eigentumswohnung besonders relevant:
- Lage: Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote macht eine Wohnung attraktiv, sowohl für Sie als Bewohner:in als auch für zukünftige Mieter:innen.
- Größe und Zuschnitt: Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern sind besonders gefragt. Sie bieten Flexibilität, da sie für Singles, Paare und kleine Familien geeignet sind. Bedenken Sie: Gerade berufstätige Personen legen immer mehr Wert auf einen extra Raum, den sie als Arbeitszimmer nutzen können.
- Ausstattung: Eine moderne Küche, ein Balkon, ein Aufzug im Haus oder ein Stellplatz können die Vermietbarkeit deutlich steigern. Hinzu kommt die Überlegung, eine Klimaanlage zu installieren, da gerade in größeren Städten die Sommer durchwegs heißer werden und immer mehr Menschen dies als unverzichtbar werten.
- Betriebskosten: Hohe Betriebskosten wirken abschreckend. Achten Sie daher auf eine solide Hausverwaltung und ein Haus mit guter Bausubstanz. Auch sollte grundsätzlich die Möglichkeit gegeben sein, auf einen anderen Energieanbieter umzusteigen. Gerade in Zeiten steigender Betriebskosten, ist es von Vorteil, wenn man nicht an einen Anbieter gebunden ist.
- Wohnumfeld: Ein gepflegtes Haus, eine ruhige Nachbarschaft und vorhandene Gemeinschaftsflächen steigern den Wert und die Nachfrage.
Je besser Sie diese Aspekte berücksichtigen, desto leichter können Sie Ihre Wohnung vermieten, falls Sie sich selbst räumlich verändern möchten. Darüber hinaus tragen diese Kriterien auch dazu bei, dass Sie sich selbst in der Wohnung wohler fühlen, solange Sie dort leben.
Rechtliche Rahmenbedingungen in Österreich
In Österreich gibt es einige rechtliche Besonderheiten, die Sie kennen sollten, wenn Sie eine eigene Wohnung kaufen und eventuell auch vermieten möchten:
Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Hier sind die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft geregelt. Vor allem die Hausordnung kann Einschränkungen enthalten, wie etwa in Bezug auf touristische Kurzzeitvermietungen. Eine klassische Dauervermietung für nicht touristische Zwecke ist jedoch meistens unproblematisch.
Mietrechtsgesetz (MRG): Je nach Baujahr und Art der Wohnung gilt das MRG entweder vollständig, teilweise oder gar nicht. Das hat unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses, Befristungen und Kündigungsmöglichkeiten. Gerade in Altbauten (vor 1945) sind die Regelungen besonders streng.
Förderungen: Wenn Sie eine geförderte Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie prüfen, ob und wann Sie diese vermieten dürfen. Oft gibt es Bindungen, die eine mehrjährige Eigennutzung vorschreiben.
Diese Unterschiede sind komplex, weshalb es ratsam ist, sich schon beim Kauf rechtlich beraten zu lassen.
Steuerliche Aspekte: Vermietung und Verkauf
Während der Vermietung
Einkommensteuer: Mieteinnahmen zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in Ihrer Steuererklärung angegeben werden. Gleichzeitig können Sie zahlreiche Kosten gegenrechnen, z. B. Betriebskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen, Kreditzinsen oder Abschreibungen.
Umsatzsteuer: Private Dauervermietungen unterliegen in der Regel nicht der Umsatzsteuer. Erst bei gewerblicher Vermietung (z. B. Ferienwohnungen) kann dies ein Thema werden.
Beim Verkauf
Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Grundsätzlich wird beim Verkauf einer Eigentumswohnung die ImmoESt in Höhe von 30 % auf den Veräußerungsgewinn fällig.
Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn Sie die Wohnung mindestens zwei Jahre durchgehend oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben, können Sie den Gewinn steuerfrei realisieren. Das macht es besonders interessant, wenn Sie zunächst selbst einziehen.
Dokumentation: Wichtig ist, dass Sie die Hauptwohnsitznutzung im Zweifel nachweisen können (z. B. durch Meldebestätigungen).
Finanzierung: Flexibilität von Anfang an mitdenken
Eine kluge Finanzierung sorgt dafür, dass Sie auch in Phasen der Veränderung handlungsfähig bleiben. Kalkulieren Sie so, dass die Kreditraten nicht allein von den Mieteinnahmen abhängen, sondern auch bei temporärem Leerstand finanzierbar sind.
Hier können zum Beispiel Fixzinsvarianten Sicherheit gegen steigende Zinsen geben. Variable Modelle hingegen können sinnvoll sein, sollten Sie vorzeitige Rückzahlungen planen.
Planen Sie unbedingt Rücklagen ein, um Sanierungen, Modernisierungen oder unerwartete Kosten abzufangen.
Expertenberatung: Sicherheit durch professionelles Know-how
So spannend die Idee auch klingt, ohne professionelle Unterstützung sollten Sie den Schritt des Kaufs einer eigenen Wohnung nicht gehen, unabhängig davon, ob Sie später vermieten wollen oder nicht. Um sicher zu gehen, dass dieser Schritt die richtige Entscheidung ist, ziehen Sie am besten Experten hinzu, die Sie individuell beraten:
Unabhängige Finanzierungsexpert:innen, die Ihnen dabei helfen, Ihr Kreditmodell flexibel zu gestalten.
Steuerberater:innen, die die steuerlichen Vor- und Nachteile bei Vermietung und Verkauf optimal ausschöpfen.
Rechtsanwalt oder Notar:in, die Sie über Eigentums- und Mietrecht aufklären und mögliche Stolperfallen helfen zu vermeiden.
Gerade weil in Österreich viele bürokratische Details eine Rolle spielen, ist diese Beratung unverzichtbar, um langfristig die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Eigentum als Chance mit Plan B für die Zukunftsplanung
Eine Eigentumswohnung zu kaufen, obwohl die eigene Zukunft noch nicht in Stein gemeißelt ist, kann sich lohnen, wenn Sie die spätere Vermietbarkeit von Anfang an im Blick haben. Auf diese Weise sichern Sie sich heute ein Zuhause und morgen eine wertvolle Kapitalanlage.
Mit der richtigen Auswahl, einer soliden Finanzierung und professioneller Beratung kombinieren Sie das Beste aus beiden Welten: persönliche Sicherheit und finanzielle Flexibilität.
So wird Ihre Eigentumswohnung nicht nur zu einem Ort zum Leben, sondern auch zu einem Schlüssel für Ihre Zukunft. Wenn Sie Unterstützung zum Thema brauchen oder schon ein klares Vorhaben im Blick haben, dann melden Sie sich am besten gleich HIER bei uns für ein erstes persönliches Gespräch. Wir freuen uns auf Sie!
