Was genau versteht man unter der Immobilienertragssteuer?
Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) wurde 2012 in Österreich eingeführt, um Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken zu besteuern – ähnlich wie Kapitalerträge. Der pauschale Steuersatz beträgt aktuell 30 % des erzielten Gewinns der veräußerten Immobilie. Doch es gibt Ausnahmen und Begünstigungen, die in bestimmten Fällen die Steuerlast senken oder sogar komplett vermeiden können.

Der zu versteuernde Gewinn wird dabei wie folgt berechnet:
Verkaufspreis der Immobilie abzüglich der Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklergebühren etc.), abzüglich wertsteigernder Investitionen (z. B. energetische Sanierungen oder größere Umbauten).
Ein fundiertes Verständnis der steuerlichen Regelungen hilft Ihnen dabei, Ihre Immobilie optimal zu planen und im Verkaufsfall steuerliche Vorteile zu nutzen.
Wann wird die Immobilienertragssteuer fällig?
Die ImmoESt wird fällig, sobald Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen. Doch nicht jeder Immobilienverkauf führt automatisch zu einer Steuerpflicht. Die Steuer greift nur, wenn die Immobilie nicht unter bestimmte Ausnahmen fällt.
Die wichtigsten Ausnahmen:
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn Sie Ihre Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben (oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre), bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei. Diese Befreiung ist besonders relevant für Menschen, die eine Immobilie ausschließlich für den Eigenbedarf nutzen.
- Eigenbaugrundstücksbefreiung: Haben Sie auf einem selbst erworbenen Grundstück ein Eigenheim gebaut und dieses mindestens fünf Jahre selbst bewohnt, fällt beim Verkauf ebenfalls keine ImmoESt an.
- Begünstigungen für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Für diese Art von Immobilien gelten besondere Regelungen, die je nach Nutzung und Lage steuerliche Vorteile bieten können.
Welche Faktoren sollten angehende Eigenheimbesitzer:innen beachten?
Die steuerliche Behandlung von Immobilien spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Sie Ihre Immobilie als Teil Ihrer Altersvorsorge planen oder zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen möchten. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie dabei im Blick behalten sollten:
Langfristige Planung Ihrer Wohnsituation.
Wenn Sie bereits beim Kauf wissen, dass Sie die Immobilie langfristig als Eigenheim nutzen wollen, können Sie die Hauptwohnsitzbefreiung nutzen und so später Steuern vermeiden.
Sorgfältige Dokumentation von Investitionen.
Investitionen in Ihre Immobilie, wie etwa eine energetische Sanierung, der Ausbau eines Dachgeschosses oder der Bau eines Wintergartens, können den zu versteuernden Gewinn mindern. Dokumentieren Sie alle Ausgaben genau, da diese im Verkaufsfall geltend gemacht werden können.
Die richtige Strategie für Ihre Altersvorsorge.
Eine Immobilie kann im Ruhestand eine wichtige finanzielle Stütze sein. Sie können entweder mietfrei wohnen oder durch den Verkauf Ihrer Immobilie einen finanziellen Polster für einen sorgenfreien Lebensabend schaffen. Beachten Sie dabei jedoch die steuerlichen Auswirkungen.
Mythos vs. Realität: Häufige Irrtümer zur ImmoESt
Viele angehende Immobilienbesitzer haben falsche Vorstellungen über die ImmoESt. Wir möchten an dieser Stelle die Gelegenheit nutzen, um mit den häufigsten Mythen aufzuräumen:
Mythos 1: „Ich muss immer 30 % Steuer zahlen, wenn ich eine Immobilie verkaufe.“
Das stimmt nicht. Es gibt, wie bereits erwähnt, mehrere Ausnahmen, wie die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Eigenbaugrundstücksbefreiung, bei denen Sie keine Steuer zahlen müssen.
Mythos 2: „Meine Investitionen bringen steuerlich nichts.“
Falsch! Investitionen, die den Wert der Immobilie steigern, können den zu versteuernden Gewinn reduzieren. Dazu zählen größere Umbauten oder energetische Maßnahmen.
Mythos 3: „Vermietete Immobilien sind steuerlich immer unattraktiv.“
Auch das stimmt nicht. Zwar fällt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie meist die ImmoESt an, aber durch kluge Planung und Berücksichtigung der Zehnjahresfrist können Sie steuerliche Vorteile nutzen.
Immobilien als Altersvorsorge – welche Optionen gibt es?
Viele Menschen kaufen eine Immobilie mit dem Ziel, diese später entweder selbst zu nutzen oder gewinnbringend zu verkaufen. Doch jede Entscheidung hat steuerliche Konsequenzen.
Selbstnutzung im Ruhestand.
Das klassische Modell: Sie wohnen im Alter mietfrei in Ihrem Eigenheim. Dadurch sparen Sie laufende Wohnkosten und können die Immobilie gegebenenfalls an Ihre Nachkommen weitergeben.
Verkauf zur Finanzierung des Ruhestands.
Wenn Sie Ihre Immobilie im Alter verkaufen möchten, um aus dem Gewinn Ihren Lebensunterhalt zu finanzieren, sollten Sie die Steuerlast einkalkulieren. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann Ihnen hier jedoch erhebliche Vorteile verschaffen.
Vermietung als Einkommensquelle.
Anstatt die Immobilie zu verkaufen, können Sie diese vermieten und so ein regelmäßiges Einkommen generieren. Allerdings sind hier laufende Steuern auf Mieteinnahmen zu beachten.

So vermeiden Sie die Immobilienertragssteuer
Mit guter Planung und Kenntnis der Regelungen können Sie die Steuerlast in vielen Fällen reduzieren oder vermeiden:
Hauptwohnsitzbefreiung nutzen: Bleiben Sie mindestens zwei Jahre durchgehend in der Immobilie wohnen, um von dieser Befreiung zu profitieren.
Langfristige Nutzung planen: Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage nutzen, beachten Sie die Zehnjahresfrist. Nach Ablauf dieser Frist können Sie die Immobilie in vielen Fällen steuerfrei verkaufen (bei Altvermögen).
Investitionen dokumentieren: Sammeln Sie Belege für wertsteigernde Maßnahmen, um den zu versteuernden Gewinn zu reduzieren.
Szenarien, in denen die ImmoESt fällig wird
Auch wenn Sie alle Tipps beachten, gibt es Situationen, in denen die Steuer unvermeidlich ist. Beispiele sind:
Verkauf einer vermieteten Immobilie: Gewinne aus dem Verkauf von Mietobjekten unterliegen in der Regel der ImmoESt.
Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkaufen, fällt die Steuer an, es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung greift.
Erbschaft oder Schenkung: Auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien kann die Steuer anfallen, wenn die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Information und Wissen schützen vor Überraschungen
Die Immobilienertragssteuer mag auf den ersten Blick komplex wirken, doch mit der richtigen Vorbereitung und Planung lassen sich viele steuerliche Hürden umgehen. Ihre Immobilie kann eine wertvolle Investition in Ihre Zukunft sein, vorausgesetzt, Sie berücksichtigen frühzeitig die steuerlichen Rahmenbedingungen.
Wenn Sie planen, eine Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen oder langfristig von deren Wert zu profitieren, sollten Sie unbedingt eine fundierte Beratung in Anspruch nehmen. Nur so können Sie sicherstellen, dass Ihre Strategie sowohl finanziell als auch steuerlich optimal abgestimmt ist.
Ihr nächster Schritt: Professionelle Beratung bei clever-finanziert
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