Bei clever-finanziert verfolgen wir mehr als die Mission, die passende Finanzierung für Ihr Eigenheim zu finden: Wir möchten Sie dabei unterstützen, informierte Entscheidungen zu treffen, die zu Ihrem Leben passen. Deshalb teilen wir regelmäßig wertvolles Know-how rund um Immobilien, Finanzierung sowie Nützliches rund ums Eigenheim mit Ihnen.
Dazu zählt ein Thema, das immer mehr an Interesse gewinnt, besonders in wirtschaftlich turbulenten Zeiten: Anlegerwohnungen als Teil Ihrer persönlichen Zukunftsvorsorge. Ob als erstes Investment oder langfristige Strategie, wer hier klug plant, kann sich ein zusätzliches finanzielles Standbein aufbauen.
Wir haben uns mit Finanzierungsexperte Thomas Lippitz darüber unterhalten, was es beim Thema Anlegerwohnungen wirklich zu beachten gilt, insbesondere in Bezug auf Lage, Finanzierung und Mietstrategie. Im folgenden Interview gibt er klare, praxisnahe Einblicke für alle, die den Einstieg in die Welt der Anlegerimmobilien planen.
clever-finanziert: Lieber Thomas, wenn jemand zum ersten Mal überlegt, eine Anlegerwohnung zu kaufen und zu finanzieren, welche Überlegungen sollten dazu unbedingt im Vorfeld angestellt werden?
Thomas Lippitz (TL): Bei der ersten Anlegerwohnung ist sorgfältige Planung essenziell. Ziel sollte es sein, die Risiken zu minimieren und strategisch zu investieren. Ganz zentral ist dabei die Wahl des Standorts, er entscheidet maßgeblich über die Vermietbarkeit. Idealerweise sollte man sich gleich zu Beginn fragen: Wer ist meine Zielgruppe? Studenten, Familien, junge Berufstätige oder Berufspendler? Davon hängt ab, wie groß die Wohnung sein sollte und ob z. B. eine WG-Vermietung sinnvoll ist, dies kann besonders in der Nähe von Universitäten oder Fachhochschulen durchwegs attraktiv sein.
Auch die Kenntnis der lokalen Mietpreise ist unerlässlich, um eine realistische Nettomiete kalkulieren zu können. Für das erste Investment empfehle ich außerdem, in einer Region zu investieren, die einem vertraut ist. Wenn ich etwa in Wien wohne, aber eine Wohnung in Tirol kaufe, fehlt mir oft das nötige Gefühl für die örtlichen Gegebenheiten.
clever-finanziert: Wie viel Eigenkapital sollte man realistisch für eine Anlegerwohnung einplanen?
TL: Ganz klar: Ich rate dringend davon ab, eine Anlegerwohnung ganz ohne Eigenmittel zu finanzieren. Als Richtwert empfehle ich 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Für Einsteiger im Bereich Investmentimmobilien darf es ruhig etwas mehr sein: 25 bis 30 Prozent geben zusätzliche Sicherheit. Darüber hinaus sollte man immer einen Reservepuffer einplanen, etwa für Reparaturen oder temporären Leerstand.
clever-finanziert: Gibt es denn eine bestimmte Kaufpreissumme, ab der sich eine Anlegerwohnung lohnt?
TL: Nicht direkt. Jedoch vergeben viele Banken Immobilienkredite erst ab einem Finanzierungsvolumen von rund 50.000 Euro. Darunter kann es schwierig werden, ein entsprechendes Finanzierungsmodell zu finden. Wichtig ist also: Kaufpreis und Finanzierungsrahmen müssen zur Strategie passen.
clever-finanziert: Worauf sollte ich bei der Auswahl der Immobilie achten, um sie langfristig gut vermieten zu können?
TL: Die Lage bleibt das A und O. Ballungszentren oder Universitätsstädte wie Wien oder Graz bieten meist eine langfristig stabile Nachfrage. Achten Sie außerdem auf bestimmte Ausstattungsmerkmale, die die Wohnung eventuell sogar einfacher vermietbar machen: Freiflächen wie Balkon oder Garten, Kellerabteil oder ein eigener Parkplatz erhöhen die Attraktivität. Wohnungen ohne Lift im vierten Stock lassen sich schwerer vermieten. Und natürlich: Wie sieht die Infrastruktur aus? Schulen, Nahversorgung, Erreichbarkeit des Stadtzentrums, all das beeinflusst die Vermietbarkeit. Mein persönlicher Tipp: Fragen Sie sich ehrlich, ob Sie die Wohnung selbst mieten würden, wenn Sie sich in den Schuhen des künftigen Mieters oder der Mieterin befinden.
clever-finanziert: Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien?
TL: Ja. Bei Bestandsimmobilien sollte man besonders auf geplante Sanierungen achten, sowohl innerhalb der Wohnung als auch im gesamten Gebäude. Diese Kosten müssen in die Kalkulation einfließen, da sie Ihre Rendite deutlich beeinflussen können.
clever-finanziert: Ist es ratsam, eine bereits vermietete Wohnung zu kaufen oder lieber eine freie?
TL: Das hängt von der genauen Situation ab. Bei vermieteten Wohnungen sollte man auf jeden Fall den bestehenden Mietvertrag genau prüfen: Mietdauer, Höhe des Mietzinses, Kaution. All das kann sehr relevant sein. Vorsicht ist bei unbefristeten Verträgen geboten. Bei freien Wohnungen müssen Sie mit einem gewissen Leerstand rechnen, den Sie eventuell finanziell überbrücken müssen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, entscheidend ist dabei die genaue Prüfung im Einzelfall.
clever-finanziert: Welche Finanzierungsmodelle sind für Anleger besonders interessant?
TL: Ich empfehle eine Fixzinsbindung von mindestens zehn Jahren. Das entspricht der Spekulationsfrist und reduziert Zinsrisiken. Auch die Kreditlaufzeit sollte nicht zu kurz gewählt werden. Je länger die Laufzeit, desto niedriger die monatliche Rate und desto besser lassen sich ungeplante Ausgaben wie Mietausfälle abfedern.
clever-finanziert: Wie beeinflussen die aktuellen Zinsen die Rentabilität einer Anlegerwohnung?
TL: Höhere Zinsen bedeuten höhere Monatsraten. Das kann die Rentabilität belasten, es sei denn, der Eigenmittelanteil wird erhöht oder der Kaufpreis ist entsprechend attraktiv. Eine gute persönliche Beratung hilft hier, die richtige Balance zu finden.
clever-finanziert: Mit welchen Nebenkosten sollte ich beim Kauf rechnen?
TL: Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel rund 10 Prozent des Kaufpreises. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notarkosten (1–3 %), Maklerprovision (3,6 % inkl. USt.) und die Eintragungsgebühr (1,1 %). Wichtig: Steuerliche Befreiungen, wie sie bei selbstgenutzten Immobilien bestehen, gelten bei Anlegerwohnungen nicht.
clever-finanziert: Wie kalkuliere ich am besten die monatliche Gesamtbelastung?
TL: Neben der monatlichen Kreditrate sollten auch Rücklagen für die Instandhaltung der Wohnung, mögliche Leerstände und Verwaltungskosten berücksichtigt werden. Ich empfehle dabei, ein konservatives Szenario durchzurechnen. Kalkulieren Sie also lieber etwas zu pessimistisch als zu optimistisch, somit sind Sie für den Ernstfall bestmöglich gewappnet.
clever-finanziert: Wie kann ich mich gegen Mietausfälle oder steigende Zinsen absichern?
TL: Neben einer Fixverzinsung ist es ratsam, einen finanziellen Puffer aufzubauen. Auch eine möglichst lange Laufzeit des Kredits hilft, die monatlichen Belastungen niedrig zu halten. So bleibt man auch bei kurzfristigen Mietausfällen liquide.
clever-finanziert: Was muss ich beachten, wenn ich die Wohnung später verkaufen oder selbst nutzen möchte?
TL: Bei einem Verkauf innerhalb von 20 Jahren kann es zu steuerlichen Rückzahlungen kommen, etwa der Vorsteuer. Außerdem ist zu klären, ob die Wohnung für Eigennutzer überhaupt verfügbar ist, denn das hängt vom bestehenden Mietverhältnis ab. Wer eine spätere Selbstnutzung plant, sollte diese Option unbedingt vorab prüfen.
clever-finanziert: Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich später weitere Immobilien erwerben möchte?
TL: Eine bereits im Bestand befindliche Wohnung kann unter Umständen als Eigenmittelersatz für eine neue Finanzierung dienen, vorausgesetzt, der Verkehrswert liegt deutlich über dem noch offenen Kreditbetrag. Eine solide und durchdachte Finanzierungsstrategie zahlt sich also mehrfach aus.
clever-finanziert: Welche typischen Fehler machen Erstinvestoren öfter?
TL: Viele handeln zu überstürzt oder lassen sich unter Druck setzen, besonders wenn Wohnungen schnell verkauft werden. Ich empfehle, vorab mit einem unabhängigen Finanzierungsberater zu sprechen, um die finanzielle Ausgangslage realistisch einzuschätzen und stressfrei entscheiden zu können.
clever-finanziert: Ist der Markt in Ballungsräumen bereits überhitzt?
TL: Es gibt natürlich Regionen mit starkem Wettbewerb, aber wer vorbereitet ist und gezielt sucht, findet auch heute noch gute Möglichkeiten, selbst in Städten wie Wien oder Graz.
clever-finanziert: Und zuletzt: Wie wichtig ist das Thema energetische Sanierung bei Bestandsimmobilien?
TL: Es wird immer wichtiger. Bestandsimmobilien mit hoher Energiekennzahl werden in Zukunft sanierungsbedürftig und das bedeutet Einiges an Kosten. Diese sollten in die langfristige Kalkulation einfließen, auch wenn sie nicht sofort anfallen. Wer hier vorausschauend plant, erspart sich später böse Überraschungen.
clever-finanziert: Vielen Dank, lieber Thomas, für diesen fundierten Einblick! Hast du noch ein paar abschließende Worte?
TL: Sehr gerne, ja, auf jeden Fall: Anlegerwohnungen sind meiner Meinung nach eine spannende Möglichkeit zum langfristigen Vermögensaufbau, wenn man diese Option mit Weitblick angeht. Man sollte sich nicht von vermeintlich günstigen Angeboten blenden lassen und sich bei der Kaufentscheidung die Zeit nehmen, die man braucht. Dazu zählt auch eine fundierte Beratung, am besten durch einen objektiven und unabhängigen Experten. Ich bin jederzeit für Menschen verfügbar, die sich ernsthaft für das Thema Anlegerwohnungen interessieren. Ich freue mich, wenn Sie mich HIER für ein kostenloses und unverbindliches erstes Gespräch kontaktieren!
