Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, aber Ihre bisherige Immobilie ist noch nicht verkauft? Mit dieser Situation sehen sich viele Eigentümer früher oder später konfrontiert. Vielleicht ist die Familie gewachsen, Sie wünschen sich einen Garten oder Sie möchten Ihren Wohnraum an einen neuen Lebensabschnitt anpassen. In vielen Fällen steckt jedoch ein großer Teil des Kapitals für das neue Eigenheim noch in der bestehenden Immobilie.
Dadurch stellen sich einige wichtige Fragen: Soll die bisherige Immobilie zuerst verkauft werden oder lohnt es sich, zunächst das neue Eigenheim zu kaufen? Wie kann der Verkaufserlös optimal in die Finanzierung eingebracht werden? Welche Möglichkeiten gibt es, wenn Kauf und Verkauf zeitlich nicht zusammenpassen?
Gerade in Österreich ist für ein derartiges Unterfangen eine frühzeitige Planung entscheidend. Neben der Finanzierung spielen bestehende Kredite, steuerliche Aspekte und Kaufnebenkosten eine wichtige Rolle. Wer diese Faktoren rechtzeitig berücksichtigt, schafft finanzielle Sicherheit und gewinnt mehr Handlungsspielraum.
Verkauf und Kauf sollten gemeinsam geplant werden
Viele Eigentümer betrachten den Verkauf ihrer bisherigen Immobilie und den Kauf des neuen Eigenheims als zwei getrennte Vorgänge. Tatsächlich hängen beide eng zusammen. Der Verkaufserlös soll häufig als Eigenkapital dienen. Gleichzeitig wartet aber die neue Wunschimmobilie nicht darauf, bis der Verkauf der alten Immobilie abgeschlossen ist.
Je nach Immobilie kann sich der Verkauf über mehrere Monate ziehen, während attraktive Häuser und Eigentumswohnungen oft schnell einen neuen Eigentümer finden. Wer Kauf und Verkauf nicht aufeinander abstimmt, gerät leicht unter Zeitdruck. Im ungünstigsten Fall muss auf die Wunschimmobilie verzichtet werden oder beide Immobilien müssen vorübergehend gleichzeitig finanziert werden.
Eine gute Finanzierungsplanung berücksichtigt deshalb beide Prozesse gemeinsam und schafft ausreichend Flexibilität.
Der Verkaufserlös ist häufig der wichtigste Baustein beim Eigenkapital
Eigenkapital spielt bei jeder Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer fällt in der Regel der Kreditbetrag aus. Das wirkt sich häufig positiv auf die Finanzierungskonditionen und die gesamte Zinsbelastung aus.
Wer bereits seit mehreren Jahren Eigentümer ist, hat oft einen beträchtlichen Vermögenswert aufgebaut. Mit dem Verkauf soll dieses Kapital für die Finanzierung des nächsten Eigenheims genutzt werden.
Dabei wird jedoch häufig übersehen, dass nicht automatisch der gesamte Verkaufspreis als Eigenkapital zur Verfügung steht. Offene Wohnkredite, Verkaufsnebenkosten und mögliche steuerliche Auswirkungen reduzieren den tatsächlich verfügbaren Betrag. Wer diese Faktoren frühzeitig berücksichtigt, kann realistischer planen und unangenehme Überraschungen vermeiden.
Immobilienertragsteuer: Warum der Verkaufserlös nicht immer vollständig verfügbar ist
Ein häufig unterschätzter Punkt ist die steuerliche Behandlung eines Immobilienverkaufs. Seit 2012 können Gewinne aus Immobilienverkäufen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer unterliegen. Ob dafür tatsächlich Steuern anfallen, hängt jedoch von der individuellen Situation und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Lassen Sie sich dazu unbedingt professionell beraten.
Für viele Eigentümer ist insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung relevant. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie steuerfrei erfolgen. Ob diese erfüllt sind, sollte jedoch immer individuell geprüft werden. Erst wenn offene Kredite, mögliche Steuern und weitere Verpflichtungen berücksichtigt wurden, zeigt sich, wie viel Eigenkapital tatsächlich für die neue Finanzierung zur Verfügung steht.
Eine realistische Immobilienbewertung schafft Planungssicherheit
Ebenso wichtig ist eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie. Viele Eigentümer orientieren sich an vergleichbaren Inseraten. Tatsächlich wird der erzielbare Verkaufspreis jedoch von Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und der aktuellen Marktnachfrage beeinflusst.
Wer den Verkaufserlös zu optimistisch einschätzt, kalkuliert häufig mit mehr Eigenkapital, als später tatsächlich vorhanden ist. Auch der zeitliche Faktor sollte nicht unterschätzt werden. Selbst in gefragten Regionen lässt sich nicht sicher vorhersagen, wann eine Immobilie verkauft wird. Eine realistische Bewertung schafft deshalb die Grundlage für eine verlässliche Finanzierungsplanung.
Was passiert, wenn die Wunschimmobilie bereits verfügbar ist?
Viele Kaufinteressenten finden ihre Wunschimmobilie, bevor die bisherige Immobilie verkauft wurde. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Kauf verschoben werden muss.
Für genau diese Übergangsphase gibt es Finanzierungslösungen. Eine Zwischenfinanzierung kann den Zeitraum bis zum Eingang des Verkaufserlöses überbrücken. So lässt sich die Wunschimmobilie erwerben, obwohl das Eigenkapital aus dem Verkauf noch nicht verfügbar ist.
Voraussetzung sind unter anderem eine realistische Einschätzung des Verkaufserlöses, eine nachvollziehbare Verkaufsstrategie und eine ausreichende Bonität. Nach dem Verkauf der bisherigen Immobilie wird der Verkaufserlös zur Rückführung der Zwischenfinanzierung verwendet.
Verkauf zuerst oder Kauf zuerst?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Beide Vorgehensweisen haben Vor- und Nachteile.
Wer zuerst verkauft, kennt den tatsächlich erzielten Verkaufserlös und kann die Finanzierung auf einer sicheren Grundlage planen. Es kann aber auch schnell Zeitdruck bei der Suche nach einer neuen Immobilie entstehen.
Wer zuerst kauft, kann sich die Wunschimmobilie sichern und den Umzug entspannter gestalten. Allerdings muss die Finanzierung so aufgebaut sein, dass der Verkaufserlös erst später berücksichtigt werden kann.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt immer von der persönlichen finanziellen Situation, den bestehenden Finanzierungen, regionalen Marktbedingungen und dem eigenen Zeitplan ab. Eine individuelle Finanzierungsplanung ist daher in jedem Fall die beste Lösung.
Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
Neben dem Kaufpreis sollten auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden, da sie den Finanzierungsbedarf deutlich erhöhen können.
In Österreich zählen dazu unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Vertragserrichtung, die Grundbucheintragung sowie, je nach Immobilie, Renovierungsarbeiten, Umzugskosten oder die Einrichtung des neuen Zuhauses.
Wer den gesamten Verkaufserlös als Eigenkapital einplant, sollte diese Kosten unbedingt einkalkulieren. Nur so lässt sich der tatsächliche Finanzierungsbedarf realistisch einschätzen.
Bestehende Finanzierungen frühzeitig prüfen
Jede Finanzierung sollte individuell geplant werden
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